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Aug 06, 2023

Der Richter des Landgerichts entscheidet zugunsten der Eigentümer von Graves Light im Grundsteuerverfahren – The Hull Times

Von Christopher Haraden Eine lang erwartete Entscheidung eines Richters des Massachusetts Land Court hat ergeben, dass Graves Light nicht innerhalb der Grenzen von Hull liegt und seine Eigentümer keine Grundsteuern schulden

Von Christopher Haraden

Eine lang erwartete Entscheidung eines Richters des Massachusetts Land Court hat ergeben, dass Graves Light nicht innerhalb der Grenzen von Hull liegt und seine Eigentümer der Stadt keine Grundsteuern schulden.

Ein Richter hat entschieden, dass Graves Light nicht Teil von Hull ist, hat aber nicht angegeben, in welcher Gemeinde es liegt. [JENNIFER WHELAN FOTO]

Richterin Diane Rubin verkündete ihre Entscheidung am 1. August, acht Monate nachdem Anwälte abschließende Argumente vorgelegt hatten und mehr als ein Jahr, nachdem sie im vergangenen Sommer während eines Prozesses 151 Beweisstücke eingereicht hatten. Die 50-seitige Entscheidung umfasste eine detaillierte Analyse historischer Aufzeichnungen, die bis zu den Colonial Land Grants von 1634 zurückreichen, sowie zahlreiche Karten, Urkunden und andere Dokumente. Die Richterin besuchte auch das abgelegene Graves Ledge am Eingang zum Bostoner Hafen, um die Meereslandschaft mit eigenen Augen zu betrachten.

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Ihre monatelangen Recherchen und Prüfungen führten zu dem umfassenden Entscheidungsdokument, das Sachverständigengutachten beider Seiten enthielt und mit der ziemlich klaren Aussage zu der sehr engen Frage der Klage – ob Hull den Leuchtturm für Steuerzwecke beanspruchen könnte – endete: „Das finde ich.“ Graves Ledge liegt weder innerhalb des Stadtgebiets noch innerhalb der Gezeitengrenzen der Stadt Hull.“

Die Klage wurde im Februar 2020 von David und Lynn Waller und Robert Sager eingereicht, die das Anwesen 2013 von der Bundesregierung für 933.888 US-Dollar kauften und eine Steuerrechnung über 3.552,42 US-Dollar für das Geschäftsjahr 2020 erhielten. Waller machte geltend, dass Graves Light zuvor nicht darin enthalten war Die Gutachterdatenbank von Hull gehörte wie andere öffentliche Liegenschaften zur Datenbank, wurde jedoch nach dem Kauf durch ihn willkürlich hinzugefügt.

„In unserem tiefsten Inneren wussten wir, dass wir Recht hatten, und wir blieben standhaft“, sagte David Waller diese Woche. „Wir hatten während dieses Prozesses so viele wunderbare Unterstützer, die sich an uns gewandt haben und so für eine Welle der Unterstützung gesorgt haben. Es fühlt sich gut an, rehabilitiert zu werden, und wir möchten unserem Mintz-Rechtsteam sowie der Richterin für ihre sorgfältig ausgearbeitete und gut begründete Entscheidung danken.“

„Basierend auf ihrer Interpretation der vielen Dokumente und Zeugenaussagen kam die Richterin zu dem Schluss, dass Graves Island nicht in die Gezeiten- oder Landgerichtsbarkeit der Stadt fällt“, sagte Stadtrat James Lampke. „Sie hat nicht erklärt, in wessen Zuständigkeitsbereich es fällt, deutete aber an, dass es in dieser Angelegenheit weitere Schritte geben wird, an denen das Commonwealth und Boston beteiligt sind.“ „Die Entscheidung war sehr umfassend, detailliert und gründlich“, fügte Lampke hinzu. „Es ist klar, dass der Richter viel Zeit mit den über 150 Beweisstücken, vielen Auflagen und anderen Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Fall verbracht hat. Sie verwies in ihrer Entscheidung auf die vielen staatlichen, bundesstaatlichen und anderen Dokumente, die Graves Ledge als Teil von Hull identifizierten, kam jedoch insbesondere auf der Grundlage historischer und rechtlicher Dokumente zu dem Schluss, dass es sich tatsächlich nicht innerhalb von Hull befand.“

Waller sagte, seine Urkunde der Bundesregierung beschreibe das Grundstück in Bezug auf Breiten- und Längengrad und beziehe sich auf den Broad Sound Channel, eine Schifffahrtsroute im Boston Harbor Islands National Recreation Area. Von einem Büro der US-Küstenwache in Virginia bereitgestellte Dokumente zeigten, dass „das Grundstück nicht innerhalb der Unternehmensgrenzen einer Gemeinde liegt“.

In Gerichtsakten bestritt Lampke diese Charakterisierung und wies darauf hin, dass Massachusetts im Gegensatz zu anderen Bundesstaaten keine Gebiete ohne eigene Rechtspersönlichkeit anerkenne. Der Richter erwähnte dieses Problem, zog jedoch keine Schlussfolgerung.

„Ich lehne es ab, in diese tiefen Gewässer zu waten, weil ich zu dem Schluss komme, dass dieses Problem nicht eindeutig ist

vor Gericht“, schrieb Rubin in der Entscheidung. „…ich lehne es ab, darüber zu entscheiden, ob es in Massachusetts Land ohne eigene Rechtspersönlichkeit geben kann, nachdem ich die durch die geänderte Klage und Widerklage aufgeworfenen Fragen geklärt habe und angesichts der späten Darstellung dieser Angelegenheit durch die Stadt, die für die Entscheidung dieses Falles nicht notwendig ist.“

Lampke reichte eine Widerklage gegen Graves Light and Fog Station LLC, Wallers Unternehmenseinheit, ein, um weitere Renovierungen des 113 Fuß hohen Leuchtturms ohne Genehmigung der Stadt Hull zu verhindern.

Während des Prozesses legte Wallers Anwalt Peter Biagetti Dokumente und Karten aus dem 16. Jahrhundert vor, die seiner Meinung nach darauf hinweisen, dass Graves Light nicht innerhalb der Grenzen von Hull liegt. Lampke, ein Leuchtturmhistoriker, hat andere Karten vorgelegt, die den gegenteiligen Umstand zeigen, sowie Dokumente der Bundesregierung, in denen Graves als Teil von Hull aufgeführt ist.

Graves Light ist seit 1981 im National Register of Historic Places eingetragen. Graves Ledge wurde nach Thomas Graves benannt, Vizeadmiral der Flotte von John Winthrop und Einwohner von Lynn, der Amerikas erster ausländischer Händler wurde.

Gemäß den Verkaufsbedingungen unterhält die Küstenwache das Nebelhorn und die Bake von Graves, die 1905 mit dem Blinken des 2-2-2-Signals begannen. Die Wallers und Sager renovierten den Leuchtturm und nutzen ihn als Ferienhaus.

Waller sagte, er habe in gutem Glauben gehandelt und die Renovierungsarbeiten an der Immobilie entsprächen den Vorschriften, und die Versuche, Grundsteuern einzutreiben, seien ein Beispiel für „Misshandlung“ durch die Stadt. Lampke bezeichnete den Streit als eine Frage des Grenzschutzes und behauptete, dass die Stadt nicht daran interessiert sei, Waller an weiteren Arbeiten auf dem Grundstück zu hindern, sondern sich um Klarheit über die genaue Lage der Offshore-Grenzen der Stadt bemühte.

„Wir danken Richterin Rubin für ihre sorgfältige und wohlüberlegte Entscheidung“, sagte Biagetti, der Anwalt der Eigentümer von Graves Light. „Es ist ein Sieg für jeden Steuerzahler, der jemals eine unfaire Steuerrechnung erhalten hat, aber nicht über die Mittel verfügte, sich zu wehren, alle historischen Aufzeichnungen aufzudecken, seinen Fall vor Gericht zu vertreten und ein faires Ergebnis zu erzielen.“

Lampke gab nicht an, ob die Stadt vorhabe, gegen Rubins Entscheidung Berufung einzulegen, da diese noch geprüft werde.

„Die Stadt wird wahrscheinlich weitere Kommentare abgeben, nachdem die Entscheidung weiter geprüft wurde“, sagte Lampke. „Wir sind enttäuscht, aber respektieren den Richter und das Gericht und wissen, dass die Stadt diese Klage energisch verteidigt hat.“